Московские новостройки – в тренде спроса; квартиры в новых домах разбирают даже быстрее, чем горячие пирожки. Главное – не терять голову в обстановке ажиотажа. Директор департамента продаж новостроек компании NF Group Наталья Сазонова подробно рассказала «МосДольщику.рф» о рисках при покупке квартир в новых ЖК, что нужно обязательно проверять, а также как не только не переплатить, но и получить реальную скидку.
Может быть все-таки взять вторичку?
Покупка жилья на первичном рынке, по мнению Натальи Сазоновой, имеет по сравнению со сделкой на вторичном рынке множество преимуществ.
«Процедура покупки квартиры в новостройке выглядит более простой, чем приобретение вторичного жилья, — отмечает эксперт. — Потому что в этом случае в сделке участвуют только покупатель и застройщик, проверенный, во-первых, государством, во-вторых, банком, выдавшим проектное финансирование, и, в-третьих, Росреестром, который технически следит за тем, чтобы не было повторных регистраций на одну и ту же квартиру. В отличие от вторичного жилья, где цены могут быть непредсказуемы, на первичном рынке стоимость недвижимости растет от этапа закладки фундамента до завершения строительства дома. Когда мы, условно говоря, покупаем «ромашковое поле» дешевле рыночных значений, то через три года мы получаем квартиру, подорожавшую на 20–25% или больше. Это премия за ожидание. Поэтому первичная недвижимость и пользуется таким спросом».
На вторичном рынке сделки очень сложные. Необходимо проверить дееспособность всех сторон сделки, прежде всего продавца, быть уверенным в качестве квартиры. Для первичной недвижимости всех этих рисков просто не существует.
«Весной и осенью прошлого года мы видели, как «рассыпались» сделки на вторичном рынке, — вспоминает Н. Сазонова, — поскольку там две, а иногда и несколько сторон в цепочке, и каждая принимает решения, руководствуясь собственными интересами. По этой причине первичный рынок более удобен: если вы уже приняли решение заключить сделку, то теперь только от вас зависит, когда будет подписан договор. Ведь процесс регистрации договора долевого участия больше не может быть остановлен кем-либо. Это продуманный механизм для осуществления вашей мечты о приобретении квартиры».
И, разумеется, новые дома – это всегда закрытые дворы, удобные парковочные места, это, как правило, более качественное жильё по сравнению с окружающей застройкой района.
Какие опасности существуют при покупке новостроек?
Но и покупка первички, квартиры в новостройке, хотя и происходит при более тщательном контроле со стороны государства и при условии грантированного возврата денег (это обеспечивает механизм счетов эскроу, о котором мы уже неоднократно писали) все же не свободна от некоторых рисков.
«Самый большой риск, реализации которого боится любой покупатель, что новый дом не будет достроен, — говорит эксперт. — Второй риск – что его достроят, но он будет далек от качества, изначально заявленного застройщиком».
Для оценки нового проекта стоит прежде всего смотреть на темпы продаж. Но это такая величина, которая вряд ли что-то скажет рядовому покупателю, поэтому здесь лучше всего обратиться к профессионалам.
Сейчас на государственном портале наш.дом.рф публикуются все документы по проекту. Их нужно тщательно изучить. Необходимо, во-первых, посмотреть, откладывался ли или переносился срок ввода в эксплуатацию жилого дома, во-вторых, какова разница между датой ввода в эксплуатацию, которую заявляет застройщик, и датой передачи ключей, которая указана в договоре долевого участия (ДДУ). Образец ДДУ также публикуется в открытом доступе.
Когда между предполагаемой датой ввода и предполагаемой датой передачи ключей есть лаг — это нормально. Обычно разница составляет от 6 месяцев, а иногда больше. Но это важный параметр для покупателей, чтобы не обмануться и не ориентироваться на дату ввода дома в эксплуатацию. Потому что ключи дольщик получит не раньше, чем в срок, указанный в его ДДУ.
Стоит также попросить в офисе продаж новостройки такие документы, как экспертиза по проекту, и либо АГР (архитектурно-градостроительные решения), либо ПСО (план создаваемого объекта). Там можно увидеть в деталях не только саму квартиру, но и прилегающие помещения. И оценить, насколько комфортно будет жить рядом с этими помещениями. Уже, к счастью, давно ушли в прошлое мусоропроводы в жилых комплексах, но есть шахты лифта, шум от которой может быть очень сильным. Сейчас также во многих жилых комплексах для расположения блоков кондиционеров выделяются отдельные ниши. Однако строителями и эксплуатационниками ещё не накоплен опыт по использованию таких решений, и можно ожидать сильных шумов и вибраций от кондиционера. В тоже время стоит посмотреть, чтобы трасса от кондиционера до квартиры не была очень длинной и извилистой.
Изучение всех вышеуказанных документов позволит покупателю использовать важные преимущества приобретения новостройки: возможность выбрать этаж, планировку, направление окон. Если в жилом комплексе несколько корпусов, то можно выбрать даже корпус, близость к школе, близость ко двору. Этого нет при покупке вторичной недвижимости: там приходится соглашаешься с тем, что предлагает рынок «пакетом». И если для вас исключительно важна, допустим, конкретная локация, то с другими не устраивающими вас особенностями вторичного жилья, при невозможности исправить их с помощью ремонта (скажем, плохим видом из окна) придется смириться.
Можно ли купить квартиру в новостройке со скидкой?
На первичном рынке недвижимости скидки существуют, утверждает Наталья Сазонова. Но они бывают двух видов.
Первый у нас обычно называют «скидкой на накидку». Это когда застройщики используют дополнительное увеличение стоимости квартиры. И, соответственно, если покупатель расплачивается сразу, как говорят, «живыми деньгами», либо берёт кредит в банке без дополнительных условий, то на эту же сумму стоимость квартиры уменьшается.
Но неправильно считать наценку на квартиру производной от «жадности» девелопера или банка. Она используется для снижения издержек строительства и только в том случае, если застройщик за свой счёт предоставляет покупателю льготы на ипотеку.
«Вы наверняка видели рекламные объявления «ипотека со ставкой 0,01%», — отмечает Н. Сазонова. — Эти привлекательные условия как раз «покупаются» за счёт увеличения стоимости квартиры. В итоге цена квартиры может быть больше на 20% или в некоторых случаях даже на 30%, но зато ежемесячный платеж будет комфортным для обслуживания долга».
И когда покупатель расплачивается сразу, без использования дополнительных программ, то эта разница становится его скидкой. Последнее повышение цен было связано как раз с тем, что застройщики спонсировали уменьшение ставки по ипотеке. Поэтому во многих проектах сейчас заложена дополнительная маржа на то, чтобы предоставить эту скидку.
Есть традиционные скидки, но они гораздо скромнее по размеру: не более 3-5%. Они используются застройщиком для того, чтобы стимулировать покупку, ускорить выход на сделку. В каких случаях предоставляется такая скидка?
«Предположим, для соответствия условиям банковского финансирования требуется поместить определённую сумму на эскроу-счёт в течение определённого квартала или года, — объясняет наш собеседник. — В случае, если застройщик заинтересован в стимулировании спроса, то покупатели, заключая сделку в конце квартала или в декабре, могут рассчитывать на дополнительную выгоду в виде скидки 3–5%».
Почему застройщики не любят дарить подарки покупателям
Чего сейчас не стоит ждать от застройщиков — так это вещественных подарков, считает Наталья Сазонова. Потому что для девелопера это головная боль. Ведь, подарив физическому лицу какой-то предмет или услугу, нужно придумать, кто именно заплатит 13% налог с подарка. А если вы, допустим, дарите телевизоры всем вашим покупателям, то где вы эти телевизоры будете хранить?
Поэтому сегодня такие акции большая редкость. Есть жилые комплексы, где уже на очень высокой стадии реализации, как правило уже накануне ввода в эксплуатацию, остаются какие-то квартиры, а также машино-места или кладовые к ним. И застройщик все это продаёт «пакетом», декларируя, что машиноместо или кладовка прилагается к квартире в качестве подарка. «Вот это, наверное, самый удачный и для покупателей, и для застройщика вариант поощрения», — считает эксперт.
